Dividimos y san se acabó

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Por Mª Dolores Caro Cals, abogada socia de RuaCals Abogados.
Por Mª Dolores Caro Cals, abogada socia de RuaCals Abogados.

La frase de nuestro título es un ¨must have ¨en las controversias tanto de ámbito empresarial y aún más, en el familiar por la propiedad de un bien común que no se puede dividir ( pro indiviso ) 

Ya ULPIANO (jurista romano) vio venir el problema cuando enuncio sus eternas palabras “no puede ser de dos integro el dominio o la posesión. Asimismo, ni cualquiera ser señor de la parte de la cosa, si no que tiene en parte el dominio de la cosa sin dividir”. Este manifiesto de Ulpiano se refiere a que las personas eran titulares de la cosa Proindiviso. 

Es decir, como si el todo no perteneciere a cada uno, si no por partes o cuotas indivisas. 

Por lo tanto, cada uno de los condóminos era dueño de una cuota parte del condominio. 

Para poner fin a tanto conflicto en ROMA se ejercitaba pues la ACTIO COMMUNI DIVIDUNDO 

Por raro que nos parezca las cosas poco han cambiado en la actualidad y la citada ACTIO se encuentra recogida en nuestro Código Civil siendo una de las más ejercitadas para poner fin a conflictos interminables, en procedimientos hereditarios, de liquidaciones matrimoniales, sociedades etc.…. con el nombre de Acción de división de cosa común.

Nuestro Código Civil, en su artículo 400, dispone que ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad, de modo que “cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”. 

El primer punto para analizar es si la finca es o no indivisible: Si fuese divisible, se adjudicará una parte proporcional a cada propietario. Si fuese indivisible o la indivisión dejase la finca inservible para su uso, se realizará la división económica. El concepto de divisibilidad debe valorarse sobre los hechos concretos de cada caso.

La indivisibilidad jurídica se produce cuando la división de la cosa la dejase inservible para su uso, cuando pierda mucho valor o cuando los gastos para la misma sean desproporcionados. 

En el caso de que los “copropietarios” no se pongan de acuerdo para vender el bien común o adjudicárselo a uno de ellos con el correspondiente pago en función de su derecho al resto, la propiedad deberá liquidarse mediante subasta. 

Los principales puntos conflictivos son:

1.- Requerimiento previo: es importante que previamente a la interposición de la demanda se realice un requerimiento fehaciente a la parte demandada, en el que se ofrezca la posibilidad de llegar a una solución amistosa.

2.- Acumulación con demanda de divorcio: En los procesos de separación divorcio o nulidad, se puede ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común, según lo establecido en el artículo 437,4, 4º de la LEC.

3.- La división de la cosa común no extingue el derecho de uso:
Pero el tercero adquirente, no quedará vinculado por el derecho de uso que no esté inscrito en el Registro.

4.- La división de la cosa común, no altera la hipoteca: Cuando el inmueble sale a subasta como resultado de la acción de división de la cosa común, subsistirá la hipoteca de acuerdo con el artículo 405 del Código Civil y el art. 123 de la Ley Hipotecaria.

5.- El pacto de indivisión no impide la salida del comunero:
El comunero que quiera salir de una copropiedad sobre la que existe un pacto de indivisión, puede ejercitar la acción de división de cosa común instando la venta en subasta.

6.- La división de la cosa común puede realizarse mediante árbitros o amigables componedores 

7.- Si hay pendiente un proceso de divorcio, la competencia corresponde al tribunal que conozca el mismo, no al de la demarcación en la que radique el inmueble

8.- Por el hecho de no contribuir a los gastos de conservación de la cosa común, no se priva al propietario de la legitimación para solicitar la división 

9.- La cuantía se determinará por el valor de la cosa al tiempo de interponerse la demanda 

Estos detalles serán tenidos en cuenta junto a otros mas para que prospere la acción y la citada división llegue a buen término. 

¡No te quedes aquí, sigue leyendo!