Tributación de la venta de inmueble

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María del Carmen Domínguez Campos, Graduado Social, Col.nº 1778, GESFILAN.
María del Carmen Domínguez Campos, Graduado Social, Col.nº 1778, GESFILAN.

Ante la reactivación del mercado inmobiliario, y las numerosas rentas realizadas en el despacho con ventas de inmuebles, queremos dar información a nuestros lectores sobre la fiscalidad en la venta de un inmueble y los  distintos supuestos que podemos encontrarnos.

Primer supuesto, en este trataremos la venta pura y dura de un inmueble, con esto nos referimos a la venta de un local, una segunda vivienda o la vivienda habitual cuando no va haber reinversión o si los propietarios de la vivienda habitual son menores de 65 años.

En este caso la tributación, es sencilla, pagaremos al ayuntamiento de la localidad donde esté realizada el inmueble la plusvalía .En cuanto a los impuestos estatales, en la declaración de la renta tendremos que declarar la ganancia o pérdida patrimonial .Esta ganancia o pérdida se calcula mediante la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta , sumándole al valor de compra los gastos que hayamos podido tener ( notario, inmobiliaria, ITPAJD , …) y restándole a la venta los gastos soportados (plusvalía ,inmobiliaria , certificado de eficiencia energética …) .Si el resultado de esta operación genera una ganancia de patrimonio se deberá pagar en renta el 21% de esa ganancia , si en cambio genera una pérdida patrimonial ( es decir que los valores de la transmisión son inferiores a los de adquisición ) tendremos cuatro años para poder compensar dicha pérdida con ganancias patrimoniales de similar analogía .

Segundo supuesto, cuando la transmisión de la vivienda habitual es realizada por personas mayores de 65 años, o bien cuando con el importe de la transmisión se crea una renta vitalicia, en ambos casos la venta estará exenta de tributación , si bien difieren en su comportamiento a la hora de declararlo en el IRPF .En el caso de la venta de vivienda habitual de mayores de 65 años no tienen que reflejar nada en su declaración de la renta .Sin embargo en el caso de la constitución de la renta vitalicia si hay que declararlo en la renta informando en la casilla habilitada para ello del importe destinado a la creación de dicha renta vitalicia .En este segundo caso, la exención del impuesto coincidirá con el importe anteriormente mencionado con el que se ha creado dicha renta vitalicia.(Ejemplo: si hemos tramitado el inmueble por 100.000€ y constituimos una renta vitalicia con el importe de 70.000€,la parte que queda exenta de tributación corresponde a los 70.000€ y no a la totalidad de la venta del inmueble) .

Tercer supuesto, venta de vivienda habitual para posterior adquisición de una nueva vivienda habitual. Recordaros que salvo algunas excepciones el concepto de vivienda habitual implica que se haya residido en ella al menos tres años .En este caso, quedará exenta de tributación el importe de la venta de la vivienda (ojo a esto que es importante cuando indicamos el importe de la venta es del total obtenido por la venta del inmueble y no por el importe de la ganancia obtenido) .Para calcular el importe reinvertido lo realizaremos de la siguiente forma:

Restaremos los gastos originados en la venta, de los que ya hemos hablado, del importe de la venta además restaremos el importe de la hipoteca si la hubiere que quedaba pendiente a la hora de la venta del inmueble. (atención a esto que es muy importante y nos lo encontramos con muchísima asiduidad , cuando nos referimos a la hipoteca que queda pendiente nos estamos refiriendo al importe del préstamo hipotecario original, no sirviendo por tanto rehipotecas ni ampliaciones de capitales realizadas, es decir, que si la compra del inmueble fue de 50.000€ hace 10 años , no nos pueden quedar más de 50.000€ de hipoteca .Aunque esto parezca lógico, es tremendamente habitual encontrarnos  estos casos ) .El importe resultante de dichas restas tendrá que ser reinvertido en la adquisición de la nueva vivienda en su totalidad para que la venta quede exenta.

Como entendemos la complejidad de este supuesto, vamos a poner un ejemplo práctico. Manuel MM adquiere en el año 2001 una vivienda por importe de 50.000€ incluidos ya todos los gastos ,en 2018 transmite dicha vivienda por un importe de 100.000€ con los gastos ya restados ,dicha vivienda estaba grabada con un préstamo hipotecario a favor del Banco SA, cuyo capital pendiente ascendía en el momento de la venta a 25.000€.En diciembre de 2018 adquiere una nueva vivienda habitual por importe de 150.000€ incluido ya todos los gastos y responde por dicha vivienda con un nuevo préstamo hipotecario por importe de 100.000€. Según lo que hemos explicado anteriormente Manuel ha vendido su vivienda por 100.000€ y ha cancelado el préstamo hipotecario de 25.000€ perteneciente a la que fue su vivienda habitual ,por lo que Manuel tendría que reinvertir en la nueva vivienda la suma de 75.000€ para que la venta le quedará totalmente exenta .Pero comprobamos que Manuel ha adquirido la vivienda por 150.000€ y le restan por pagar 100.000€ del préstamo hipotecario por lo que la reinversión ha sido de 50.000€ que será la parte de la venta que le queda exenta y no la totalidad de la misma .

Como elemento común a todo los supuestos anteriores hay que recordar que tras la reforma del IRPF se eliminaron los coeficientes de abatimiento pero la Disposición Transitoria 9ª de la Ley indican que para aquellos bienes no afectos a actividades económicas adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 tendrán derecho a una reducción del 11,11% por cada año anterior al año 94 y hasta el 20 de enero de 2006, ( fecha en la que se derogo dicha norma ) todo ello con un tope máximo por contribuyente y toda la vida del mismo de 400.000€.

Esperamos como siempre haber arrojado algo de luz a las dudas que nos planteáis.