Situación actual del sector de la construcción en Sevilla: Hay una tendencia al alza, aunque hay que ser prudentes debido a la situación política y económica

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La actividad inmobiliaria y la construcción presentan un gran dinamismo, aunque esta situación se ha visto alterada debido a diferentes factores como la invasión en Ucrania, el aumento de la inflación, los problemas de suministro de materiales o el crecimiento de los costes de producción, entre otros.

Loreto González-Gaggero, delegada General de Andalucía Occidental de Sociedad de Tasación, facilita a Pymes Magazine la información sobre la situación actual que se vive en el sector de la construcción en Sevilla. 

Tras el parón de la actividad registrado durante la pandemia, tanto la actividad inmobiliaria como la construcción han mostrado un gran dinamismo, tal y como se ha visto en la evolución de diferentes indicadores como las compraventas de vivienda, la concesión de hipotecas o los visados de obra nueva. Esta tendencia también se observa en el caso de la evolución del precio del conjunto de vivienda nueva y usada, que ha mantenido una tendencia alcista durante el primer trimestre de 2022 a nivel nacional, registrando una variación anual del +3,8% hasta los 1.743 €/m2, según el último informe publicado por Sociedad de Tasación.

Esta recuperación, tras el shock pandémico, se ha visto alterada en los últimos meses debido a factores como la invasión en Ucrania, el aumento de la inflación, los problemas de suministro de materiales o el crecimiento de los costes de producción, entre otros. De hecho, el impulso promotor característico de los últimos meses se ha moderado, porque ante esta situación, hay promotoras que están teniendo dificultades para impulsar sus proyectos junto a otras que han decidido esperar a iniciar nuevas promociones.

Si hablamos de Sevilla, en la actualidad, se están llevando a cabo nuevas actuaciones en la zona sur de la ciudad, concretamente en los entornos de El Pítamo y Palmas Altas (Isla Natura). Sin embargo, en la ciudad de Sevilla sigue existiendo una escasa oferta de vivienda nueva. Esta es una tendencia que no ocurre en la oferta de vivienda usada, la cual se mantiene elevada en Sevilla debido al creciente aumento de la demanda. 

En el caso de los barrios periféricos de la ciudad, la demanda se encuentra mucho más concentrada y por ende mucho más limitada que en el núcleo urbano de la provincia. El actual contexto de incertidumbre geopolítica y económica no ha hecho más que acentuar la falta de oferta de vivienda nueva en España, todo ello debido a los elevados costes de las materias primas, el desabastecimiento de las cadenas de suministros o la falta de mano de obra cualificada, entre otros factores. Otro elemento importante es el aumento de los costes de construcción. A nivel nacional, el último informe de Tendencias de Sociedad de Tasación revela que han aumentado un 7,45% durante el último año, situándose en 1.106€/m² al cierre del primer trimestre de 2022.

En términos de compraventa de viviendas de obra nueva, el mercado inmobiliario ha mostrado un gran dinamismo en 2021. Es una tendencia que se está manteniendo, al menos por ahora, durante los primeros meses de 2022. De acuerdo con los últimos datos publicados por el INE, entre enero y abril de 2022 se han formalizado 41.200 transacciones, lo que supone un incremento anual del 11,5%. Sirva de referencia que es una cifra más alta que la registrada en 2021 (36.800) y también más elevada que la del año previo a la pandemia (33.600).

Las transacciones se sitúan al alza, y el precio medio de la vivienda nueva también. De acuerdo al último informe de Tendencias de Sociedad de Tasación, este importe ha crecido un 3% durante el último año, hasta situarse en 2.551 €/m2 a fecha de diciembre de 2021. 

Aunque hasta ahora la tendencia de compraventas de vivienda se sitúa al alza, hay que ser prudentes y ver cómo se comporta el resto del año, porque hay una serie de factores ya mencionados (la posible subida de tipos de interés, la inflación, el alza de costes de construcción, invasión en Ucrania, etc), que podrían condicionar tanto las transacciones de viviendas nuevas como su promoción.

De cara al año que viene es complicado hacer previsiones, ya que como se ha mencionado previamente nos encontramos en un escenario de gran incertidumbre económica y política, que nos obliga a ser muy prudentes y a estar muy cerca del mercado para entender cuál es la situación actual y analizar hacia dónde vamos. 

En la actualidad, se observa que el encarecimiento de los precios es un factor que está preocupando especialmente al sector de la construcción y que más adelante se verá hasta qué punto influye en el precio finalista de la obra nueva. A su vez, la subida de los tipos de interés anunciada por el Banco Central Europeo podría influir en el acceso a una vivienda, ya que un encarecimiento de las cuotas hipotecarias supone un impacto directo en la economía de las familias, lo que a su vez podría traducirse en una contracción de la actividad.

El último informe publicado por Sociedad de Tasación apunta que el precio de la vivienda nueva y usada se ha mantenido al alza durante el primer trimestre de 2022, con un crecimiento anual del 3,8% hasta los 1.743 €/m2 al cierre de marzo de 2022.  

En la actualidad, la mayor parte de la actividad constructiva residencial se está concentrando en Sevilla capital y en algunas zonas periféricas que conforman el grueso de la ciudad. En términos generales, la actividad constructiva de la provincia se sitúa en dos zonas principalmente. En primer lugar, en Entrenúcleos (Dos Hermanas), en donde se observa bastante actividad debido al desarrollo de grandes actuaciones que están llevando a cabo importantes promotoras. A esta hay que sumar el impulso promotor presente en El Aljarafe, principalmente en el municipio de Mairena de Aljarafe, con el desarrollo de promociones por las principales promotoras nacionales. De hecho, este aumento de la actividad que experimenta Mairena del Aljarafe en estos dos últimos años comienza a trasladarse a otros municipios colindantes como Tomares, Gines o Gelves, y que se suman al creciente impulso de la actividad constructora en Camas. 

En Sevilla capital, en lo que respecta a la zona este, se detecta un significativo aumento en el desarrollo de grandes promociones en las zonas de Sevilla Este y Palmete promovidas en gran medida por promotoras nacionales. No obstante, también hay que destacar el desarrollo de algunas pequeñas promociones en el Cerro del Águila. 

Por otra parte, en la zona sur de la ciudad, la actividad ha comenzado a activarse en Palmas Altas (Isla Natura), aunque no frena la construcción de edificios de viviendas en otras zonas como Los Jardines de Hércules y Pineda Parque. El resto de la actividad constructiva se concentra en centro principalmente, Nervión y Triana, aunque exceptuando alguna promoción en la Carretera de Carmona, se trata de promociones de pequeña envergadura, con alrededor de entre cinco y quince viviendas. 

Por último, es importante destacar la fuerte actividad constructiva hotelera que presenta la capital, que se concentra en gran medida en el centro histórico, como consecuencia de la rehabilitación de inmuebles en mal estado de conservación o las intervenciones en el cambio de uso de edificios institucionales, comerciales o residenciales. Sin embargo, también se detecta la construcción de algún hotel puntual en algunos barrios de fuera del centro como en Nervión y Triana.

Al igual que ocurre en el caso de la vivienda nueva, las transacciones de vivienda usada han experimentado un aumento anual del 23,09% en los cuatro primeros meses de 2022, hasta alcanzar las 212.900 operaciones, según los datos del INE. Esta cifra es más elevada que la de 2021 (173.000) y también más alta que la del año previo a la pandemia (153.000). Habrá que ver en los próximos meses cómo evoluciona este indicador.

Al igual que las transacciones, el precio de la vivienda de segunda mano también se sitúa al alza durante los últimos datos. El último Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario de Sociedad de Tasación detecta que el precio medio de este tipo de vivienda ha experimentado un incremento anual del 2% hasta situarse en 1.709 €/m² al cierre de 2021.

construcción

Tendencias en la construcción

Digitalización y revolución industrial

Al igual que otras actividades y que la propia sociedad civil, tanto el sector inmobiliario como la construcción han acelerado su digitalización durante los últimos años, integrando nuevas soluciones tecnológicas y herramientas digitales a sus modelos de negocio y de funcionamiento, con el objetivo de mejorar sus procesos operativos y su eficiencia productiva. Es un proceso que sigue en marcha, y que está suponiendo un gran cambio. 

A su vez, la construcción tiene la particularidad de que está viviendo desde hace unos años su particular “revolución industrial”, con el avance y desarrollo de la construcción industrializada. Un modelo que poco a poco se está convirtiendo en una alternativa a la opción tradicional, gracias a las ventajas que ofrece en términos de eficiencia, plazos y ahorro de recursos y costes.

Sostenibilidad

La obra nueva está incorporando cada vez más criterios de sostenibilidad en sus promociones. Por poner un ejemplo, en Sociedad de Tasación detectamos que un 95% de las viviendas construidas desde 2016 cuentan con una calificación energética igual o superior a “C”, lo que nos indica que las nuevas promociones comienzan a adaptarse a las nuevas exigencias que se demandan en la actualidad. 

Estas estadísticas nos muestran cómo la sostenibilidad está teniendo un gran protagonismo en la obra nueva. Ahora, el reto del sector inmobiliario y de España como país es conseguir que los Fondos Next Generation que van a llegar nos ayuden a renovar, modernizar y conseguir que el parque de viviendas sea cada vez más sostenible y eficiente.

Pensamos, de hecho, que la sostenibilidad está llamada a convertirse en uno de los ejes del futuro, también del sector inmobiliario.

Build to rent, coliving o senior living

Además de la construcción industrializada, que es un fenómeno que indudablemente va a más, también detectamos otras tendencias relevantes en otros segmentos del mercado inmobiliario. Por ejemplo, en el ámbito residencial están ganando protagonismo durante los últimos meses nuevos modelos como el build to rent, el coliving o el senior living, donde se está concentrando una gran inversión inmobiliaria por parte de players nacionales e internacionales, tal y como explicamos en el último Mapa del Tiempo Urbanístico que hemos publicado desde Sociedad de Tasación.

Crecimiento de la actividad logística

Otra tendencia que vemos es que el avance del comercio electrónico tras la pandemia ha favorecido el crecimiento de la actividad logística. Además, la digitalización ha abierto las puertas al desarrollo y la inversión en otro tipo de activos inmobiliarios como los centros de datos, las torres de comunicaciones o los activos relacionados con la energía, por citar tres ejemplos.

Inmuebles más amplios, con terraza o jardín, y zonas comunes

Uno de los efectos de la pandemia es que todas las personas, al pasar más tiempo en nuestras casas, nos hemos dado cuenta de las virtudes y los defectos de nuestros hogares. La vivienda ha pasado a convertirse en muchos casos en un activo de más valor en nuestro día a día, porque también es un espacio donde podemos trabajar a distancia.

Por ese motivo, observamos desde hace meses un aumento de la demanda por la vivienda de reposición, de personas que buscan inmuebles más amplios, con terraza o jardín, y también con zonas comunes.