¿Qué valor tiene mi propiedad?

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Existe hoy día una confusión referente a los diferentes puntos de valores para evaluar su propiedad y son 4: valor catastral, valor fiscal, valor de tasación y valor mercado.

El Valor Catastral es un valor administrativo producto de una ponencia de valores que se realiza a nivel municipal. A través de valoraciones colectivas se llevan a cabo procesos de actualización catastral que determinan este importante dato de carácter inmobiliario.

La medida, que los ayuntamientos pueden solicitar cada cinco años para actualizar los precios de los inmuebles en función del precio de mercado en el entorno, tuvo impactos distintos en el IBI: mientras provocó su subida en 1.895 municipios, hizo que bajara en 557 localidades. ¿A qué se deben estas diferencias?

La respuesta es simple: si tu municipio no había realizado una revisión a fondo de los valores catastrales entre 1984 y 2003, la valoración de tu piso se ajustó al alza, ya que los inmuebles han ganado valor desde entonces. En cambio, si tu localidad actualizó el catastro entre 2004 y 2011, te habrán notificado que el valor de tu piso se ha reducido, porque los precios han descendido desde la burbuja inmobiliaria.

A la hora de determinar el valor administrativo de un inmueble se tienen en cuenta los siguientes aspectos: ubicación del inmueble; características de la edificación: condiciones, antigüedad, características de la parcela, uso, nivel de conservación, estado de las reformas…;gastos de construcción de la vivienda; valor de la vivienda en el mercado.

Todas las construcciones están sometidas a este proceso de tasación objetiva y forman parte del registro catastral de cada municipio de acuerdo al Art. 22 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI).

El valor fiscal de un inmueble es el valor sobre el cuál se calculan los impuestos en el momento de realizar una trasmisión y es asignado por la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda.

Para calcularlo, se tienen en cuenta una serie de factores como son el valor del terreno, su construcción, el índice de aprovechamiento en la relación entre ambos, etc. No debemos confundir este concepto con el valor catastral pues éste último es un valor administrativo que se determina unilateralmente por la administración de manera objetiva a partir de los datos obrantes en el catastro y está compuesto por el valor de suelo y el valor de construcción.

Como decíamos anteriormente, al tratarse de un valor asignado por la comunidad autónoma, el modo de obtener el valor fiscal difiere en función de la comunidad en la que se encuentre su vivienda. En algunas se puede solicitar directamente a través de su página web introduciendo una serie de datos de la vivienda (localización, valor catastral, etc)

En otros casos, las comunidades ofrecen un determinado coeficiente para obtener el valor final. Así por ejemplo, en caso de que el inmueble que desea vender se encuentre en la Comunidad de Madrid, sólo tendrá que acceder a esta página web e introducir su referencia catastral para obtener  el valor fiscal.

El proceso de calcular el valor fiscal de su propiedad consiste en multiplicar el valor catastral, que lo podrás encontrar en el recibo de IBI,  por el múltiplo de coeficiente que se aplique en su municipio. Este valor es el mínimo para liquidar los modelos de hacienda en la tramitación de un propiedadVF= VC X VM

Ejemplo:  Valor Catastral  65.000 € Múltiplo de Alcala de Guadaíra  1,46 / 65.000 € x 1,46 = 94.500 €  Valor mínimo fiscal

Os facilito una pagina web oficial para calcular el valor con más exactitud : https://www.juntadeandalucia.es/economiayhacienda/apl/surweb/consultas/bienesUrbanos/valUrbana.jsp

Valor de tasación. Una tasación es un documento emitido por un profesional el cual valora el precio de una vivienda. Ésta se hace teniendo en cuenta los metros de la vivienda, las ventas recientes por la zona, antigüedad, estado de conservación, entorno, materiales construcción, entre otros.

Los pasos que realiza el tasador son los siguientes: el tasador visita la vivienda, el tasador realiza un plano y realiza fotografías del inmueble. Se usan seis viviendas llamadas “testigos” las cuales permiten comparar la vivienda;identificar que la finca registral es correcta; comprobar en la nota simple que no exista ninguna ilegalidad urbanística.

La tasación sirve tanto para el banco, los compradores y vendedores. A los bancos les sirve como garantía de recuperación del dinero prestado en caso de que el comprador incurra en impago. Para los compradores, la tasación es un requisito por parte del banco para solicitar la hipoteca.

Valor mercado. Este valor los marca el mercado de la oferta y demanda de una propiedad según la zona siendo el valor más actual y real.

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