¿No residente con inmuebles en España?

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Por Alberto Muñoz Cantos. Experto Tributario y Mercantil en MC&A ASESORES www.mcaasesores.com

Como era de esperar, el sector del ladrillo sigue siendo el más atractivo para los inversores en España, sobre todo en cuanto a la construcción y la tenencia o alquiler de inmuebles.

Muchas personas que residen fuera de España adquieren la propiedad de inmuebles con el objetivo principal de especular u obtener réditos de estos a través de su alquiler o de su venta.

Siempre debemos tener en cuenta que tanto si eres un extranjero no residente o uno de los muchos españoles que actualmente residen en el extranjero, debes pagar impuestos (IBI, Impuesto sobre la Renta de No Residentes, en su caso Impuesto sobre el Patrimonio) por los inmuebles adquiridos en España, independientemente de que se encuentre disponible para uso propio o esté alquilado.

Bien inmueble de uso personal

Toda persona no residente en España que posea un inmueble en nuestro país y que no lo tenga alquilado al disfrutar de su uso o mantenerlo vacío, debe declarar en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes la correspondiente imputación de rentas.

En estos supuestos la base imponible es la misma que para un residente español, debiendo declararse una renta de un 2% del valor catastral del inmueble si dicho valor no ha sido revisado en los últimos 10 años o del 1,1% si se revisó en dicho período.

La persona no residente deberá declarar dicha imputación de rentas a través de la presentación del Modelo 210 por cada inmueble que posea, asimismo, en el caso de cónyuges cada persona deberá presentar su correspondiente declaración.

La autoliquidación del modelo podrá presentarse durante todo el año natural siguiente al de la fecha de devengo.

Inmuebles alquilados

En el caso de viviendas, el arrendador no residente puede agrupar las rentas por el alquiler en un mismo Modelo 210 aunque provengan de distintos arrendatarios.

Aunque nos pueda resultar sorprendente e injusto, los arrendadores residentes en la UE podrán deducir de sus rentas aquellos gastos que estén relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España, mientras que los que no residan en la UE no podrán desgravarse ningún gasto, además aplicarán estos últimos el tipo de gravamen del 24% (19% para residentes comunitarios).

Por otro lado, muchos locales alquilados en España son propiedad de personas no residentes, pero: ¿Cómo tributan estos alquileres en IVA? ¿Cuál es la retención aplicable?

IVA

Al ser el alquiler una prestación de servicios a efectos de IVA, estos arrendamientos se entenderán localizados en España si el inmueble se encuentra aquí. No obstante, el sujeto pasivo del impuesto dependerá de si el arrendador extranjero dispone o no de establecimiento permanente.

¿Qué es un establecimiento permanente?

La Ley del IVA lo define como “cualquier lugar fijo de negocios donde los empresarios o profesionales realicen actividades empresariales o profesionales”, es decir, el no residente debe presentar medios materiales y humanos de forma permanente para gestionar el alquiler (Recordar que el local arrendado no es por sí mismo un establecimiento permanente).

Si el arrendador no residente dispone de establecimiento permanente deberá darse de alta como empresario, repercutiendo el IVA correspondiente e ingresándolo en hacienda a través del Modelo 303. En esta declaración podrá incluir el IVA soportado de los gastos de la actividad de alquiler (conservación, reparación, asesores…etc.).

Si el arrendador no residente no dispone de establecimiento permanente, se producirá en el IVA la llamada “inversión del sujeto pasivo”, es decir, el empresario que actúe como arrendatario será el sujeto pasivo a efectos de IVA y tendrá que autorepercutirse el mismo en su declaración.

RETENCIONES

Al igual que ocurre con el IVA, las retenciones dependerán de si el arrendador no residente dispone o no de establecimiento permanente. En caso de disponer del mismo, las rentas obtenidas por el alquiler tributarán en el Impuesto sobre Sociedades, siendo la retención será del 19%, equiparable con el porcentaje aplicable a cualquier arrendador residente en España.

Si el arrendador no dispone de establecimiento permanente tributará por las rentas del alquiler en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes mediante la retención (19% si reside en la UE, 24% si reside en otro país) a practicar por el arrendatario, la cual deberá ingresar en hacienda a través del Modelo 216.

Antes de proceder a la compra de un inmueble en España resulta conveniente estudiar las implicaciones fiscales que las operaciones sobre inmuebles pueden tener, más si cabe teniendo en cuenta la disparidad de trato que realiza el Impuesto sobre la Renta de No Residentes entre residentes europeos y no europeos.

#NONRESIDENTTAX