Hablemos de la nueva variable: “el valor de referencia”

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Por Alberto Muñoz Cantos. Experto Tributario y Mercantil en MC&A ASESORES www.mcaasesores.com

La mayoría de contribuyentes han indicado o sufrido intensos conflictos con la administración tributaria respecto a la determinación del “valor real” aplicable en las transmisiones de bienes.

Ahora bien, como consecuencia de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, con el objetivo de aumentar la seguridad jurídica, la administración ha modificado esta regla en base a la cual la base imponible en las transmisiones de bienes del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones será el mayor valor de:

Valor de mercado; el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.

Valor declarado o precio pactado

Centrándonos ya en la nueva variable, “VALOR DE REFERENCIA”, aplicable a inmuebles y definido por el Ministerio de Hacienda: “es el determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de las características catastrales de cada inmueble”.

Este valor se determinará a partir de módulos de valor medio aplicables en cada territorio, publicándose los mismos de forma anual en la sede del Catastro. En definitiva, la administración aplicará valores medios (precios) determinados a través de las compraventas realizadas, aplicando dichos valores en cada territorio a través de una simple aplicación por analogía.

Debemos poner en contexto que hasta finales de 2021 no serán publicados estos módulos de valor medio, por lo que será aplicable hasta 2022 el mayor de los valores referenciados en el segundo párrafo de este artículo. 

Ahora bien; ¿No habrá necesidad de visitar el inmueble ni de saber el estado de conservación, materiales empleados o si está reformado o no?

Digamos que el valor de referencia será fruto de la discrecionalidad de la administración, circunstancia que no nos coge por sorpresa, pues no se tendrán en cuenta las circunstancias propias de cada inmueble.

Analice el valor real y el valor de referencia para decidir si vender antes de 2022 

A pesar de introducirse este nuevo valor para reforzar la seguridad jurídica ante tantos procedimientos abiertos entre contribuyente y administración, a nuestro parecer va a provocar ulteriores impugnaciones de este valor de referencia por parte de los primeros, para las cuales podrán solicitar la rectificación de su autoliquidación presentada bajo el valor de referencia, o presentar ésta utilizando otro valor a la espera de la posible comprobación de hacienda.

¿Y qué pasa con el Impuesto del Patrimonio?

Hasta la publicación de la Ley antifraude los inmuebles en el Impuesto sobre el Patrimonio eran valorados por el mayor entre el valor de adquisición (incluido los impuestos y gastos), el valor catastral o el valor en caso de una comprobación de hacienda.

A partir de ahora los contribuyentes deben aplicar este valor de referencia a los inmuebles en el Impuesto sobre el Patrimonio, no obstante, únicamente será aplicado este valor a los inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2022 pues los primeros valores de referencia publicados en la sede del catastro corresponderán a este ejercicio.

Esto supone que no haya modificación en la base imponible del impuesto respecto a los inmuebles que usted haya adquirido hasta 2021, pues seguirá incluyendo el mayor valor entre los destacados anteriormente.

No Residentes

Por supuesto que todos estos cambios normativos afectan a personas no residentes que vayan a invertir en la compra de inmuebles en España.

Por un lado, todas las inversiones en inmuebles realizadas por no residentes a partir de 2022 serán afectadas por este nuevo valor de referencia de forma que se antoja imprescindible la planificación fiscal, tanto estatal como autonómica, de estas operaciones. Recordar que aquéllos pueden verse obligados a declarar por el Impuesto sobre el Patrimonio, por obligación real al estar el inmueble situado en nuestro territorio.

Lo mismo ocurrirá al heredar los bienes inmuebles sitos en España del no residente fallecido.

Lo no residentes tienen la posibilidad de escoger entre la normativa estatal o la normativa de la comunidad autónoma donde radique el mayor valor de los bienes y derechos, asimismo, desde julio de 2021 esta elección resulta aplicable a todos los no residentes, es decir, tanto si residen en la Unión Europea como fuera de ésta. 

¡Si es no residente planifique sus inversiones inmobiliarias!

En definitiva, este cambio de criterio a la hora de determinar el “valor de mercado” de las operaciones de transmisión de bienes va a dar lugar a conflictos entre el contribuyente y la administración, más si cabe teniendo en cuenta que si el primero utiliza un valor inferior al valor de referencia tendrá que soportar la carga de la prueba ante cualquier comprobación.